Schneider | Martins Arquitetura

Como evitar riscos na Construção Civil

Por SM Arquitetura
22/11/2019

O início de um novo ciclo econômico positivo na construção civil está bastante claro ao mercado, seja pela volta do acesso ao crédito, seja pelas condições macroeconômicas mais favoráveis que o país deve viver nos próximos anos. Portanto, é natural o surgimento na construção civil de novas empresas, novos empregos, certamente isso tudo é muito saudável ao mercado que sofreu bastante nos últimos anos. Com marcos regulatórios consistentes, os riscos do setor são bastante controláveis.

Ocorre que, individualmente, para cada empresa ou empreendimento, a verdade é que a construção civil possui muitas fases críticas e como resultado, para ser bem sucedido nela é preciso avaliar todas as etapas do empreendimento e estar atento aos maiores riscos de cada etapa. Um mercado mais competitivo e disputado é também aquele onde o mais bem sucedido é aquele que erra menos!

Em suma, o sucesso de determinado empreendimento começa na busca de oportunidades no mercado por meio de (1) levantamento qualificado de informações para a aquisição do terreno, passa pela (2) etapa de construção com a necessidade de avançados métodos de controle de qualidade e é finalizado com a (3) comercialização das unidades, pós obra e trato cuidadoso das decisões contábeis e jurídicas. As tomadas de decisão deverão ser sempre pautadas em estudos de viabilidade consistentes (urbanísticos, ambientais, técnicos e comerciais), pesquisas de mercado e modelagens econômico-financeiras.

 Informações para início do negócio

O início do negócio deve ser estruturado a partir de um consistente levantamento de informações, entre eles uma pesquisa de mercado. O sucesso de um empreendimento imobiliário dependerá diretamente da avaliação do mercado. Em primeiro lugar, a construtora deverá avaliar as tendências do setor, em segundo lugar, as perspectivas de mercado e em seguida o público-alvo para o qual o investimento é destinado.

Essa pesquisa de mercado impactará nas etapas subsequentes, como a aquisição do terreno, a elaboração de projetos, a construção e o lançamento de vendas. Imagine o seguinte cenário: uma incorporadora pretende lançar um edifício residencial para jovens famílias. No entanto, quais os critérios que devem ser avaliados?

A demanda desse perfil de imóvel deve ser estudada, como as possíveis localizações estratégicas para a sua construção, por exemplo, também é importante suas conexões/proximidades e comodidades destinadas e ligadas aos usos desse publico em questão.

Além disso, outro quesito importante é o estilo de imóvel procurado por esses consumidores, metragem quadrada das unidades e condições para comercialização, como linhas de crédito.

Aquisição do terreno

A aquisição do terreno é uma etapa extremamente importante quando falamos de desenvolvimento imobiliário, pois a escolha da área é influenciada por muitos fatores e a localização de seu empreendimento é fator preponderante para o sucesso do negócio.

Efetuar a Due Diligence na documentação do terreno e avaliar seu potencial construtivo a partir das restrições urbanísticas e ambientais é o pré-requisito para aquisição de qualquer área.

Legislação

A legislação municipal, em especial o plano diretor e o código de obras definirão qual é o tipo de empreendimento permitido para a área em questão, quais as limitações de uso e ocupação, entre outros. Por exemplo, alguns bairros são apenas residenciais, outros são predominantemente comerciais e outros são destinados a atividades industriais. É absolutamente básico averiguar se o empreendimento a ser concebido poderá ser executado na área pretendida!

O mapa de zoneamento urbano e uso do solo é a legislação que engloba os fatores urbanísticos dos bairros e facilita a identificação dos padrões de edificações permitidas para a região em estudo.

Elementos que o seu profissional deve sempre avaliar são os índices urbanísticos. Certamente, eles são as referências para projetar edificações nos mais diversos locais. Em geral, as principais referências a avaliar são:

  • Taxa de ocupação: é a relação percentual entre a projeção horizontal da edificação e a área total do terreno;
  • Coeficiente de aproveitamento: é a relação entre a área construída e a área do terreno;
  • Taxa de permeabilidade: é a relação percentual entre a área permeável e a área edificada do terreno;
  • Recuos e afastamentos: são as distâncias mínimas a respeitar, medidas a partir do alinhamento predial até a linha de início da edificação;
  • Gabaritos: é o número de pavimentos permitido para determinada região.

Topografia e orientação solar

A topografia do terreno poderá ser utilizada de maneira favorável no projeto. Muitos escritórios de arquitetura, inclusive, utilizam os desníveis já existentes como soluções inteligentes para a inserção da edificação e para composição da volumetria. Avalie a topografia junto com a equipe de projetos desde o início da concepção, pois, muitas vezes as soluções  podem mudar completamente a partir da topografia original do terreno.

Verifique também as questões de orçamento e cronograma quando for considerada movimentação de terra. Assim como a topografia pode ajudar os projetos, esse pode ser um fator de complicação e aumento de custos.

Outro fator muito importante é a orientação solar: alguns terrenos são mais favoráveis que outros em função do seu posicionamento. É bastante comum os profissionais observarem a orientação solar “geral” e não se preocupar com condições microclimáticas encontradas no local, como um morro ou prédio vizinho. Esteja atento às condições locais específicas do seu terreno e não apenas à orientações gerais.

Dimensões

Como dito, os índices urbanísticos determinam recuos obrigatórios e demais características para cada loteamento, por isso, lembre que você não poderá edificar o terreno em sua totalidade. Será que as dimensões do terreno são suficientes para o empreendimento idealizado? Converse com a equipe responsável pelo projeto, os profissionais saberão estimar e lhe informar.

Também tenha cuidado com os terrenos de esquina, pois eles terão recuos obrigatórios nos dois lados. Avalie qual opção será a mais indicada para o empreendimento pretendido.

Projetos e compatibilização

Os projetos de qualquer empreendimento imobiliário são iniciados com estudos volumétricos, avaliação de fluxos e circulações e esboço das primeiras plantas. Em um segundo momento, os estudos serão refinados e será iniciado o processo de elaboração dos projetos executivos.

Você sabia que detalhar os projetos, definir materiais e utilizar a compatibilização implicará em economia durante a execução da obra? Isso porque, ao esmiuçar os projetos, já será pensada a interação entre os sistemas da edificação.

Escolher os materiais que serão utilizados desde a fase inicial permite conceber todos os detalhes construtivos evitando manutenções indesejadas, portanto, melhorando a vida útil e a performance.

Ao trabalhar com a compatibilização de projetos, cai o índice de retrabalhos e desperdícios no canteiro de obras, pense nisso!

Construção

Ao seguir as dicas sobre análise de mercado e compatibilização de projetos, a construção é facilitada. São menores os índices de retrabalhos e desperdícios no canteiro de obras. Os custos são mais previsíveis tanto quanto os projetos forem melhor especificados e detalhados. A construtora deve investir em sistemas mais eficientes!

Se não planejada adequadamente (orçamento, prazos, fluxos de informação…) a execução da obra pode ser um dos grandes gargalos do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Possuir estudos técnicos, topografia, sondagem, mapas urbanísticos e ambientais e possuir um acompanhamento bastante próximo dos profissionais na fase de execução ajuda a atenuar riscos dessa fase.

Vendas

Todo empreendimento imobiliário será um sucesso desde que encontre colocação no mercado. O lançamento das vendas deverá ser estudado e é importante alinhar a estratégias de marketing e vendas! Instrua as equipes de corretores responsáveis, explique os detalhes e características do empreendimento.

A união dos conceitos anteriores, como análise de viabilidade, facilitará (e muito) a comercialização. Avalie também a viabilidade de pré-lançamentos — usualmente, os imóveis comercializados na planta permitem melhores condições de aquisição e valores mais baixos para os compradores.

Como vimos, todo empreendimento deverá ser estudado e planejado com atenção, mas os pontos críticos do desenvolvimento imobiliário são gerenciáveis. Conte com uma equipe multidisciplinar capacitada e melhore os seus resultados.

A Schneider Martins Arquitetura conta com profissionais qualificados e experientes na elaboração de empreendimentos imobiliários. Precisa de uma ajuda para explorar o desenvolvimento imobiliário? Entre em contato, ficaremos felizes em ajudar!

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